Les possibilités, les préoccupations et les pièges des toits plats

Dit artikel is onderdeel van de Ronde Tafel Toekomstgericht Platte Daken

Optimisation énergétiqu

"L'optimisation énergétique du toit est presque totalement entrée dans les mœurs. Plus encore que pour les façades, il est ici possible d’obtenir de beaux résultats. Les gains sont aussi directement mesurables. Il est ainsi facile de comparer le surcoût initial avec le délai d’amortissement et les gains futurs."

"Le toit constitue aussi l’endroit le plus indiqué pour installer des panneaux photovoltaïques. Cet espace perdu peut ainsi être mis à profit pour optimiser davantage la gestion de l'énergie grâce à de l'électricité verte."

"Mais cela va encore plus loin. Outre l'optimisation de la facture d’énergie, une telle intervention permet également d'atteindre et maintenir facilement une température agréable dans les bâtiments tout au long de l'année (et ce, d’une manière énergétiquement responsable). Un toit bien isolé – même, éventuellement, un toit végétalisé – protège en effet le climat intérieur contre les fluctuations de température importantes. L'isolation retient la chaleur à l'intérieur en hiver tandis que la masse du toit permet d'éviter la surchauffe en été."

Rétention d'eau

"Outre l'optimisation énergétique, un toit conçu de façon réfléchie peut encore offrir d'autres avantages importants. Comme la rétention, l’accumulation et la réutilisation de l’eau. Un atout non-négligeable car les propriétaires de bâtiments sont désormais responsables de leur propre gestion de l'eau. Vous êtes donc obligé de prévoir une solution pour les eaux de pluie. Et ces solutions commencent toujours par le toit."

Espace de vie supplémentaire

"En utilisant intelligemment l’espace ‘perdu’ que constitue le toit, vous pourrez également compenser ou résoudre le manque de place. Les surfaces constructibles se font plus rares (et plus chères). Un toit bien conçu avec une structure porteuse suffisamment solide pourra apporter la solution. Et pourra se traduire par diverses utilisations. Comme un jardin de toit, une piscine, un terrain de padel, une piste finlandaise, de l’agriculture urbaine, un hôtel à insectes..."

"À cet égard, les toits des parkings couverts et en surface sont de plus en plus populaires. Ils procurent de l'espace au quartier en bannissant la reine voiture du paysage urbain."

Le piège de l’épargne

"On constate cependant encore trop souvent que l’espace de toit disponible n’est pas utilisé ou, au mieux, seulement partiellement. La cause principale: le budget supplémentaire que nécessite un tel investissement. Un toit offrant davantage de possibilités doit présenter une structure porteuse permettant ces possibilités. Une structure constituée de matériaux et systèmes de qualité. Et, bien évidemment, cela a un prix.

"Mais cet investissement s’amortira immédiatement. Un toit de qualité aura une durée de vie plus longue, ce qui vous évitera de devoir le remplacer rapidement. Une structure bien conçue limitera également les coûts de rafistolage qui pourront rapidement s'élever pour les toits meilleur marché. Et grâce à l’isolation supplémentaire ainsi qu’à d’autres interventions énergétiques judicieuses, vous réaliserez, comme nous l’avons dit, des économies sur votre facture d'énergie pendant des années. En d'autres termes, le coût de construction initial sera plus élevé, mais au fil des ans, un toit de qualité correctement réalisé permettra d’amortir ce surcoût. À tout le moins."

Entretien périodique et sûr

"Afin de garantir une longue durée de vie au toit ainsi qu’aux systèmes installés sur celui-ci, il sera crucial de procéder régulièrement à des travaux d'inspection et d’entretien. En détectant et réparant les petits soucis à l’avance, vous éviterez de devoir consentir à un investissement plus important par après. Dans la réalité cependant, nous constatons que cet entretien est souvent négligé. La plupart des toitures ne sont inspectées que lorsque surviennent des problèmes (majeurs), et il sera alors souvent déjà trop tard."

"Les fuites constituent ici un bon exemple. En les détectant et réparant à un stade précoce, vous pourrez éviter bien des soucis. Il existe différentes manières de détecter les éventuelles fuites lors d'un contrôle périodique, mais il sera préférable d'identifier celles-ci au moment où elles se produisent. Dans ce domaine, nous pourrons bientôt être en mesure de construire des toits intelligents pour un coût supplémentaire limité. Des toits par exemple équipés d’un système de capteurs permettant de détecter précisément et signaler les fuites. Développer et de déployer un tel système constitue peut-être déjà un jeu d'enfant pour un intégrateur de systèmes pour smart buildings. Mais pour l'instant, il est donc préférable de procéder à des contrôles à intervalles réguliers."

"Remarque importante concernant l’entretien: ces travaux doivent s’effectuer en toute sécurité. Tant pour ceux qui montent sur le toit que pour le bâtiment proprement dit. Les inspections et petites réparations ne doivent pas porter préjudice à l’allure du bâtiment ni causer des dommages. Il sera préférable d’intégrer les solutions à cette problématique dès la phase de conception. Tant pour les nouvelles constructions que pour les projets de rénovation en profondeur."

Un toit de qualité aura une durée de vie plus longue, ce qui vous évitera de devoir le remplacer rapidement. Une structure bien conçue limitera également les coûts de rafistolage qui pourront rapidement s'élever pour les toits meilleur marché

Quel type de rénovation du toit?

"Mais vu que nos toits ne sont pas ou que peu entretenus, nombre de vieux toits dans notre pays ne sont même plus étanches. Et les fuites ont complètement anéanti l'isolation (encore faut-il qu’il y ait une isolation!). C’est dommage. Mais aussi une opportunité de faire mieux dorénavant. Pour anticiper l’avenir."

"Afin de prendre la bonne décision en cas de rénovation, il sera nécessaire de procéder au préalable à une analyse approfondie de la toiture. Celle-ci pourra orienter le choix vers un simple rafistolage (moins cher) ou vers une rénovation radicale de bien meilleure qualité (et donc plus coûteuse). Ce dernier choix ne sera pas évident pour tous les maîtres d’ouvrage. Il faudra en effet améliorer la portance de la structure du toit, adapter les rives et costières, remplacer l'isolation, ré-isoler... Un tel coût pourra sembler à première vue assez élevé. Mais les avantages compenseront à tout le moins le surcoût."

Rénover la toiture pour élargir ses fonctions?

"Cette question ne se pose pas seulement après avoir constaté la défectuosité de la structure du toit. Elle devrait également être la principale considération chez les entrepreneurs à qui l'on demande d'intégrer des fonctionnalités supplémentaires. La structure sous-jacente et/ou la portance de l’ancienne toiture sont-elles suffisantes, et allez-vous intégrer les nouvelles techniques sur celle-ci? Ou sera-t-il préférable de démolir et reconstruire tout le toit? Évidemment, les réponses à ces questions varieront d’un projet à l’autre. Mais il est important que le choix soit fait de façon mûrement réfléchie, en fonction du projet et des besoins du maître de l’ouvrage. Et c'est souvent là que le bât blesse."

Besoin d’une vision globale

"Il incombe aux entrepreneurs et fabricants d'informer correctement et d'aider le client final à développer une vision à long terme bien réfléchie. Cependant, certaines entreprises de construction ne pensent pas plus loin que la simple exécution des travaux qu’on leur a demandé de réaliser. Une vision globale fait défaut, ou n'est pas communiquée. Par facilité ou par peur de ne pas se voir attribuer un projet."

"Il est en effet possible que le maître d’ouvrage n’ait pas envie de payer le coût d'une rénovation qualitative du toit. Et décide finalement de faire confiance à un partenaire de construction proposant une ‘solution’ meilleur marché (qui ne sera que trop souvent de qualité inférieure et entraînera de nombreux problèmes par la suite)."

"Il est pourtant préférable d'informer correctement le maître de l’ouvrage. De l’aider à faire le bon choix au moyen des bonnes informations. En tant qu’entreprise fournissant de la qualité, cette éthique de travail vous sera profitable à long terme. Surtout à une époque où les avis et les évaluations en ligne jouent un rôle de plus en plus important."

Mauvaise installation des nouveaux systèmes

"Un autre problème se pose également: certains entrepreneurs n’installent pas correctement les nouveaux systèmes sur les structures de toit existantes saines."

"Il y a encore trop de cowboys dans notre secteur qui intègrent des panneaux solaires, des lanterneaux ou d'autres systèmes et techniques sur un toit sans disposer du savoir-faire nécessaire. En cas de montage incorrect, même les toits construits de façon correcte et qualitative pourront être perforés. Ce qui mettra en péril tant l'étanchéité que l'isolation. Les performances et la durée de vie du toit seront donc fortement compromises. Lorsque, quelques années plus tard, il faudra rénover le toit et toutes les techniques qui s'y trouvent, la pilule sera encore plus difficile à avaler pour le propriétaire du bâtiment.

Une brève concertation avec le maître d’ouvrage ou entre les parties exécutantes aurait permis de garantir une intégration optimale des deux systèmes

Améliorer la communication entre les partenaires de construction

"Il faut également une meilleure communication entre les différents partenaires de construction. Un exemple? Un maître d’ouvrage souhaitait isoler davantage son toit. Entraînant une hauteur de quelques centimètres supplémentaires. Il a donc fallu retirer les lanterneaux afin de pouvoir relever les costières. Dommage, car ceux-ci venaient d’être renouvelés récemment. De plus, démonter et remonter des lanterneaux n'est pas évident, de telle sorte qu’il a fallu en remplacer 3 sur les 8. Des coûts supplémentaires qui auraient pu être évités si celui qui a remplacé les lanterneaux avait demandé au maître d’ouvrage s'il envisageait d’isoler davantage dans un avenir proche. Dans ce cas, il aurait pu relever directement les costières des lanterneaux."

"Une brève concertation avec le maître d’ouvrage ou entre les parties exécutantes aurait permis de garantir une intégration optimale des deux systèmes. Un architecte ou un cabinet d'ingénieurs aurait pu jouer ici un rôle d'intermédiaire, mais de nombreuses rénovations de toitures ou extensions des fonctions du toit s’effectuent sans les solliciter. Et ce, en raison de l'absence d'obligation légale et de l’augmentation du coût."

Mieux communiquer, également après la réception

"Cette communication doit d’ailleurs s'améliorer également après la réception des travaux. On n'accorde pas assez d'importance au flux d'informations entre l'équipe de construction d’une part, et le maître d’ouvrage ainsi que l'utilisateur d’autre part. Le casino de Middelkerke en constitue un bel exemple. Lors de la phase de conception étaient prévus un grand parking et un casino souterrains, surmontés d’une digue aménagée et d’un parc paysager."

"Il était crucial de convenir clairement avec les autorités communales de la manière dont ce parc paysager pourrait être utilisé en fonction du poids croissant des dunes et de son utilisation effective. S'agira-t-il d'un parc de promenade, ou les autorités communales souhaitaient-elles également y autoriser des événements comme ‘Dix qu’on aime’? Les deux entraîneront évidemment des contraintes d’utilisation différentes. Le choix du client a donc un impact direct sur le coût, mais aussi sur le contenu du concept. Il est important que ces informations se transmettent depuis la décision du maître d’ouvrage jusqu'à l'utilisateur final, en passant par l'équipe de conception et le dossier as-built."

"On peut citer comme exemple où cela a mal tourné le toit du parking d'un projet d’habitat groupé. Certains des occupants ne savaient même pas qu'ils marchaient sur un toit. Sans s'en rendre compte, ils ont monté des tentes, enfoncé des piquets et donc perforé la structure du toit. Avec toutes les conséquences que cela peut entraîner."

"Ces deux exemples montrent l'importance cruciale d'un flux d'informations correct. Pas seulement après la livraison, mais tout au long de la durée de vie d'un bâtiment. Un dossier post-intervention et/ou un modèle BIM as-built pourront y contribuer."

L’importance du BIM

"Il est donc essentiel, en rénovation de toitures, de bien connaître la structure de chaque toit spécifique. C'est pourquoi il est important que le maître d’ouvrage dispose du dossier post-intervention. Mais il faut ici espérer que, suite à des rénovations et modifications antérieures, le toit présente encore et toujours la même structure que celle décrite dans le dossier. Ce ne sera donc pas toujours aussi simple, surtout lorsqu'il s'agit de dossiers plus gros et complexes."

"Le BIM nous permet d'aller plus loin. Plus précisément grâce au modèle as-built qui, dans un monde idéal, sera remis au maître d’ouvrage après la réception des travaux, puis conservé soigneusement par le facility manager."

"Le modèle BIM n'est actuellement pas encore bien ancré partout. Mais plus les bâtiments seront livrés sur base de la modélisation BIM, plus la rénovation d'un toit – ou l'extension de ses fonctions – pourra être abordée d’une manière réfléchie, durable et tournée vers l’avenir."

Des mesures fiscales?

"Bon nombre des problèmes susmentionnés sont donc parfaitement évitables. Mais les maîtres d’ouvrage devront souvent investir davantage au départ pour en tirer un meilleur profit par la suite. Et ce n'est pas toujours aussi simple. D’autant plus maintenant que la hausse des prix des matières premières et l'allongement des délais d'attente rendent cet investissement initial encore plus coûteux."

"Des mesures fiscales pourraient aider à faire passer la pilule. Et inciter à pouvoir tout de même investir afin d’utiliser son toit de manière plus intelligente et plus durable. Il existe déjà actuellement des mesures favorables, et surtout notamment une jolie prime à l’isolation. Mais il est possible de faire encore mieux. Des subventions pour les toitures vertes (extensives), par exemple, seraient les bienvenues. C'est d’ailleurs déjà le cas dans certaines grandes villes et communes."

Facility Manager

"Et cela ne doit pas venir que des fabricants, des entrepreneurs ou des autorités. Nous constatons qu’on désigne des facility managers en interne surtout pour les gros projets existants. Et c'est souvent une bénédiction. Les facility managers peuvent constituer un moteur important dans la prise de décisions tournées vers l'avenir."

"De par leur expérience, ils sont extrêmement bien placés pour savoir qu’on pourra éviter bien des soucis en adoptant, pour un projet, la bonne approche dès le début. Lorsque l’on économise sur la qualité dès le départ, ils savent mieux que quiconque que cela se paiera tôt ou tard. Avec, par conséquent, des coûts de réparation plus élevés. En les impliquant dans le projet de rénovation ou de réhabilitation, ils continueront d’insister sur l’importance d’une vision à long terme."

"La procédure DBFM appliquée dans certains projets constitue un autre moteur potentiel pour penser à long terme. En ajoutant le volet maintenance (M), vous obligerez de facto l'équipe de construction à opter pour des solutions durables et faciles à entretenir. Même s’il faudra ici de toute façon encore progresser. Pour l'instant, il y a encore beaucoup d’approximation dans ce domaine chez les entrepreneurs concernés. Mais une fois encore, plus on démarrera des projets via une procédure DBFM, plus la maintenance deviendra importante. Idem pour le recours à des matériaux durables et de qualité."

Pour l'instant, la différence de prix entre un toit réalisé de manière circulaire et un toit ne répondant pas à ces exigences de circularité est encore (légèrement) en faveur de ce dernier. Mais lorsque la législation récompensera la circularité et taxera plus lourdement les déchets de construction, la balance penchera vite dans l’autre sens

Une structure de toit circulaire?

"Il faut encore aborder l’aspiration à la circularité. De plus en plus de fabricants développent des produits et des systèmes permettant de répondre au récent appel à construire ou rénover de façon circulaire. Si ce principe n'est pour l’instant appliqué que dans un nombre très limité de projets, on s'attend toutefois à ce que cette évolution ne fasse dorénavant que gagner du terrain."

"La construction circulaire ne deviendra que plus intéressante: les coûts de mise en décharge vont augmenter, la démontabilité des systèmes sera récompensée... Pour les fabricants, il est donc déjà intéressant d'anticiper aujourd’hui pour en cueillir les fruits à l'avenir."

"La rénovation circulaire, en revanche, n'en est encore aujourd'hui qu'à ses premiers balbutiements. Et cela n’a rien d’étonnant. De nombreuses toitures anciennes ont été revêtues de 6 cm de laine de roche sur lesquelles ont été soudées au chalumeau deux couches de roofing (souvent même sans pare-vapeur). En raison de leur méthode de fixation, les couches de bitume chauffées en surface ont fondu et ont tellement ‘fusionné’ avec la laine de roche qu'il est impossible de les séparer. Il en va de même pour la perlite, autrefois utilisée comme isolant. Ces vieux ‘panneaux’ s'effritent totalement. En termes de circularité, on ne peut rien en faire. La démolition constitue la seule option. Ce que l’on peut faire par contre, c'est rendre la nouvelle structure circulaire. Et, encore une fois, plus on appliquera ce principe, plus on pourra procéder à de la récupération à l'avenir. Pour l'instant, la différence de prix entre un toit réalisé de manière circulaire et un toit ne répondant pas à ces exigences de circularité est encore (légèrement) en faveur de ce dernier. Mais lorsque la législation récompensera la circularité et taxera plus lourdement les déchets de construction – ce vers quoi on évoluera inéluctablement –, la balance penchera vite dans l’autre sens. L'objectif consiste donc à ce que nous continuions tous à développer l'attitude circulaire. À la promouvoir."

"Voir plus loin. Anticiper. Telle semble donc être la devise pour tous ceux qui possèdent un toit plat. Un avenir radieux s'ouvrira alors pour le bâtiment, le propriétaire, l'utilisateur et notre secteur."