De mogelijkheden, aandachtspunten en valkuilen van platte daken

Dit artikel is onderdeel van de Ronde Tafel Toekomstgericht Platte Daken

Energetische optimalisatie

"Zo goed als volledig ingeburgerd is het energetisch optimaliseren van het dak. Nog veel meer dan in de gevels zijn hier mooie resultaten te boeken. De winst is ook direct meetbaar. Waardoor het eenvoudig is om de initiële meerkost af te wegen tegenover de terugverdientijd en toekomstige winsten.”

"Het dak is meteen ook de meest aangewezen plaats om photovoltaïsche panelen te plaatsen. Verloren ruimte wordt zo nuttig ingezet om de energiehuishouding verder te optimaliseren met groene stroom."

"En het gaat nog verder. Naast optimalisatie van de energiefactuur, zorgt een dergelijke ingreep er meteen voor dat in gebouwen makkelijk (en op een energetisch verantwoorde manier) een aangename temperatuur wordt bereikt en behouden blijft doorheen het jaar. Een goed geïsoleerd dak - eventueel zelfs met groendak - beschermt het binnenklimaat immers tegen grote temperatuurschommelingen. De isolatie houdt de warmte binnen in de winter, de massa van het dak zorgt ervoor dat oververhitting vermeden wordt in de zomer."

Waterretentie

“Naast energieoptimalisatie zijn er nog andere belangrijke voordelen te behalen via een doordacht dakontwerp. Denk aan waterretentie, -buffering en - hergebruik. Niet onbelangrijk, want gebouweneigenaars zijn nu verantwoordelijk voor de eigen waterhuishouding. Je bent dus verplicht om een oplossing te voorzien voor hemelwater. En die oplossingen starten altijd vanop het dak."

Extra leefruimte

"Door het slim inzetten van ‘verloren’ dakruimte kan je ook ruimtetekort compenseren of oplossen. Bebouwbare oppervlaktes worden schaarser (en duurder). Een doordacht gebouwd dak met een voldoende stevige draagstructuur kan de oplossing bieden. En dat kan zich vertalen in verschillende bestemmingen. Denk aan een daktuin, zwembad, padelterrein, Finse piste, urban farming, bijenhotel …”

“In dit opzicht worden ondergrondse en bovengrondse parkeerdaken steeds populairder. Ze geven ruimte aan de buurt doordat ze koning auto uit het straatbeeld bannen.”

Besparing als valkuil

"Toch zien we nog al te vaak dat de beschikbare dakruimte niet of in het beste geval slechts deels benut wordt. Grootste oorzaak: het extra budget dat zo'n investering vraagt. Een dak dat meer mogelijkheden biedt, moet een draagstructuur krijgen die dit toelaat. Met kwaliteitsmaterialen en -systemen. En daar hangt uiteraard een prijskaartje aan vast."

"Maar met een dergelijke investering realiseer je wel meteen een terugverdienverhaal. Een kwaliteitsdak gaat langer mee, waardoor je het minder snel moet vervangen. Een doordachte opbouw beperkt ook de oplapkosten die bij goedkopere daken vrij snel hoog kunnen oplopen. En door extra isolatie en andere zinvolle energetische ingrepen bespaar je zoals gezegd jarenlang op de energiefactuur. Met andere woorden: de initiële bouwkost is hoger, maar na verloop van jaren verdient een correct gebouwd kwaliteitsdak die meerkost terug. Minstens."

Veilig, periodiek onderhoud

“Om een lange levensduur van het dak en de erop geïnstalleerde systemen te garanderen is het cruciaal dat er geregeld inspectie- en onderhoudswerken worden uitgevoerd. Wie kleine mankementen op voorhand kan detecteren en verhelpen, vermijdt een forse investering in de toekomst. In realiteit zien we dat zulk onderhoud echter wordt verwaarloosd. Slechts bij (grote) problemen worden de meeste daken pas opnieuw betreden, en dan is het vaak te laat."

“Lekken zijn in deze een mooi voorbeeld. Wie deze in een vroeg stadium detecteert en verhelpt, bespaart zich heel wat miserie. Er zijn verschillende manieren om een eventueel lek op te sporen tijdens een periodieke controle, maar beter zou zijn om deze gericht vast te stellen op het moment dat het lek zich voordoet. In dat opzicht zullen we mogelijks binnenkort voor een beperkte meerprijs intelligente daken kunnen opbouwen. Denk daarbij aan een systeem met sensoren die een lek precies detecteren en dit signaleren. Wellicht is het nu al een koud kunstje voor een systeemintegrator van smart buildings om een dergelijk systeem te ontwikkelen en uit te rollen. Maar op dit moment gaat het dus best via een controle op geregelde tijdstippen.”

"Belangrijke noot bij het onderhoud is dat dergelijke werken veilig moeten gebeuren. Zowel voor diegenen die het dak betreden, als voor het gebouw zelf. De inspecties en kleine herstellingen mogen geen afbreuk doen aan de uitstraling van het gebouw of schade aanrichten. Ook oplossingen voor deze problematiek worden best al in de ontwerpfase geïntegreerd. Zowel bij nieuwbouw als bij grondige renovatieprojecten.”

Een kwaliteitsdak gaat langer mee, waardoor je het minder snel moet vervangen. Een doordachte opbouw beperkt ook de oplapkosten die bij goedkopere daken vrij snel hoog kunnen oplopen

Welke soort dakrenovatie?

“Maar doordat het onderhoud dus niet of nauwelijks gebeurt … Zijn vele oude daken in ons land op dit moment zelfs niet meer waterdicht. En hebben lekken de isolatie (als die al aanwezig is) volledig verprutst. Jammer. Maar meteen ook een opportuniteit om het deze keer wel beter te doen. In te spelen op de toekomst."

"Om bij renovaties de juiste beslissing te nemen, is vooraf een grondig dakonderzoek nodig. Dat kan richting geven in de keuze voor eenvoudig (en goedkoper) oplapwerk of voor een veel kwalitatievere (en dus duurdere) grondige renovatie. Deze laatste keuze is niet voor elke bouwheer vanzelfsprekend. Je moet immers het draagvermogen van de dakstructuur verbeteren, dakranden en dakopstanden aanpassen, isolatie vervangen, bij-isoleren ... Een dergelijke kost zal op het eerste gezicht vrij zwaar overkomen. Maar de voordelen zullen de meerprijs op zijn minst compenseren."

Dakrenovatie voor functie-uitbreiding?

“Deze vraag stelt zich trouwens niet alleen na het vaststellen van een gebrekkige dakstructuur. Het zou tevens de belangrijkste afweging moeten zijn bij aannemers die gevraagd worden om extra mogelijkheden te integreren. Voldoet de onderliggende structuur en/of draagkracht van het oude dak en integreer je daarop de nieuwe technieken? Of wordt het volledige dak best gesloopt en heropgebouwd? Uiteraard hangen de antwoorden op deze vragen af van project tot project. Maar belangrijk is wel dat er een afgewogen keuze wordt gemaakt, in functie van het project en de noden van de bouwheer. En daar knelt nu vaak het schoentje.”

Nood aan helikopterzicht

“Het is de verantwoordelijkheid van aannemers en fabrikanten om de eindklant correct te informeren en bij te staan in het ontwikkelen van een weloverwogen langetermijnvisie. Sommige bouwfirma’s denken echter niet verder dan aan het louter uitvoeren van datgene waarvoor ze werden gevraagd. Een helikopervisie ontbreekt, of wordt niet gecommuniceerd. Uit gemak of uit schrik om een project niet toegekend te krijgen.”

“Het kan immers dat de bouwheer de kostprijs van een gedegen dakrenovatie niet ziet zitten. En uiteindelijk beslist in zee te gaan met een bouwpartner die een goedkopere ‘oplossing’ aanbiedt (die maar al te vaak inferieur is en later veel miserie oplevert).”

“Toch is het beter om een bouwheer correct te informeren. Hen via de juiste info te begeleiden in het maken van de juiste keuze. Op lange termijn zal deze werkethiek je als kwaliteitsvolle firma geen windeieren leggen. Zeker in een tijd waarin online recensies en waarderingen een steeds grotere rol spelen.”

Gebrekkige installatie van nieuwe systemen

“Een ander probleem, is dat sommige aannemers nieuwe systemen foutief installeren op een gedegen bestaande constructie.”

“Er zijn nog te veel cowboys in onze sector die zonnepanelen, lichtstraten of andere systemen en technieken op een dak integreren zonder daarbij over de nodige kennis van zaken te beschikken. Door een onoordeelkundige montage kunnen zo zelfs correct opgebouwde, degelijke daken worden geperforeerd. Waardoor zowel waterdichting als isolatie worden aangetast. En dus de performantie en de levensduur van het dak flink wordt geschaad. Wanneer dan een paar jaar later het dak én alle daarop aanwezige technieken moeten worden aangepakt, is dat extra zuur voor de gebouweneigenaar.”

Een kort overleg met de bouwheer of tussen uitvoerende partijen kan zorgen voor een optimale integratie van beide systemen

Betere communicatie tussen bouwpartners

“Ook moet er beter worden gecommuniceerd tussen de verschillende bouwpartners onderling. Een voorbeeld? Een bouwheer wou zijn dak bijkomend isoleren. Bij een cm hoog waren. De lichtstraten moesten er dus terug af om de opstanden te kunnen verhogen. Jammer, want ze waren nog maar recent vernieuwd. Lichtstraten demonteren en hermonteren is bovendien niet evident, waardoor er 3 van de 8 moesten worden vernieuwen. Extra kosten die konden vermeden als de ‘lichtraatvervanger’ de bouwheer had gevraagd of hij zijn plan in de nabije toekomst nog bijkomend wou isoleren. In dat geval had hij de lichtstraatopstanden meteen kunnen ophogen.”

“Een kort overleg met de bouwheer of tussen uitvoerende partijen kan zorgen voor een optimale integratie van beide systemen. Een architect of ingenieursbureau zou hier een intermediërende rol kunnen spelen, maar bij veel dakrenovaties of functie-uitbreidingen op het dak worden zij niet ingeschakeld. Vanwege niet wettelijk verplicht en een extra verzwaring van de kostprijs.”

Communicatie-overdracht, ook na oplevering

“Die communicatie moet trouwens ook beter na de oplevering. Er kan niet genoeg belang gehecht worden aan de informatiedoorstroom tussen het bouwteam en de opdrachtgever en gebruiker. Mooi voorbeeld daarvan is het casino van Middelkerke waar in ontwerpfase een grote ondergrondse garage en een casino gebouw werden voorzien met daarboven een zeedijkaanleg en een landschapspark.”

“Cruciaal is om met het gemeentebestuur duidelijk af te stemmen hoe dit landschapspark kan gebruikt worden i.f.v. het gewicht door aangroeiende duinen, zowel als m.b.t. het effectieve gebruik. Is het een wandelpark, of misschien wenst het gemeentebestuur er wel evenementen zoals ‘Tien om te zien’ te laten doorgaan? Beide veroorzaken natuurlijk een andere gebruiksbelasting. De keuze van de bouwheer heeft aldus rechtstreeks invloed op de kostprijs, maar ook op de invulling van het ontwerp. Het is belangrijk dat die informatie vanuit de beslissing van de bouwheer, via het ontwerpteam en het as-built-dossier, doorstroomt naar de eindgebruiker.”

“Een voorbeeld waar het verkeerd liep, is een parkeerdak van een co-housingproject. Daar waren sommige bewoners zich niet bewust dat ze op een dak liepen. Zonder het goed en wel te beseffen waren ze tenten aan het opstellen, pikketten aan het inkloppen en dus meteen de dakopbouw aan het perforeren. Met alle gevolgen van dien.”

“Beide voorbeelden tonen het cruciale belang aan van een correcte informatiedoorstroom. Niet alleen vlak na de oplevering, maar tijdens de volledige levensduur van een gebouw. Een postinterventiedossier en/of een as-built digitaal gebouw kan hierbij helpen.”

Belang van BIM

“Cruciaal voor dakrenovaties is dus dat we inzicht hebben in de opbouw van elk specifiek dak. Vandaar dat het van belang is dat de bouwheer beschikt over het post-interventiedossier. Maar daarbij moeten we hopen dat het dak doorheen eerdere renovatiewerken en aanpassingen nog steeds zo is opgebouwd als in het dossier beschreven staat. Niet altijd even eenvoudig dus, zeker niet wanneer het gaat om grotere, ingewikkelde dossiers.”

“BIM zorgt ervoor dat we een stap verder kunnen gaan. En dat meer bepaald met het as built model dat in een ideale wereld na oplevering aan de bouwheer wordt overgemaakt en nadien nauwgezet wordt bijgehouden door een Facility Manager.”

“Een BIM-model is op dit moment nog niet overal ingeburgerd. Maar hoe meer gebouwen digitaal worden opgeleverd, hoe beter en doordachter, duurzamer en toekomstgerichter een dakrenovatie -of dakfunctieuitbreiding kan worden aangepakt.”

Fiscale maatregelen?

“Vele van bovenstaande problemen zijn dus perfect vermijdbaar. Maar bouwheren zullen vaak dus initieel meer moeten investeren om er later meer uit te halen. En dat is niet altijd even eenvoudig. Zeker nu stijgende grondstofprijzen en langere wachttijden ervoor zorgen dat die initiële investering nog duurder uitvalt.”

“Fiscale maatregelen kunnen die pil vergulden. Zorgen dat er toch kan geïnvesteerd worden om een dak intelligenter en duurzamer in te zetten. Op dit moment zijn er al gunstmaatregelen, vooral wat betreft isolatie is er al een mooie premie. Maar het kan nog beter. Subsidies voor (extensieve) groendaken bijvoorbeeld zouden al zeer welkom zijn. Dat is trouwens al het geval bij enkele grote steden en gemeenten.”

Facility Manager

“En het hoeft niet alleen van fabrikanten, aannemers of de overheid te komen. Vooral bij bestaande grotere projecten zien we dat er intern facility managers wordt aangesteld. En dat is vaak een zegen. Een facility manager kan een belangrijke motor zijn in het nemen van toekomstgericht beslissingen.”

“Vanuit hun ervaring merken zij immers bij uitstek dat je veel miserie kan vermijden door een project van bij het begin goed aan te pakken. Indien er bij de start bespaard wordt op kwaliteit, weten zij als geen ander dat zich dat vroeg of laat wreekt. Met grotere herstellingskosten tot gevolg. Als zij bij een renovatie- of herbestemmingsproject worden betrokken, zullen ze dan ook blijven hameren op een langetermijnvisie.”

“Nog een mogelijke motor in het stuwen naar langetermijndenken is de DBFM-procedure die in sommige projecten wordt toegepast. Door het maintenance luik (M) toe te voegen, verplicht je het bouwteam de facto om te kiezen voor onderhoudsvriendelijke, duurzame oplossingen. Al moeten hier sowieso nog stappen gezet worden. Nu is het veelal nog nattevingerwerk voor de betrokken aannemers. Maar opnieuw geldt: hoe meer projecten via een DBFM-procedure worden opgestart, hoe belangrijker onderhoud wordt. En dus ook het inzetten van kwalitatieve, duurzame materialen.”

Op dit moment is de prijs tussen een circulair opgebouwd dak en een dak dat hier niet aan voldoet nog (licht) in het voordeel van dat laatste. Maar wanneer de regelgeving circulariteit zal belonen en bouwafval zwaarder zal belasten zal de balans snel kantelen

Circulaire dakopbouw?

“En dan is er nog het circulaire streven. Steeds meer fabrikanten ontwikkelen producten en systemen die kunnen beantwoorden aan de recente roep om circulair te bouwen, te renoveren. Op dit moment wordt dit ook maar in een zeer beperkt aantal projecten toegepast, maar de verwachting is dat deze evolutie vanaf nu alleen maar aan belang zal winnen.”

“Circulair bouwen zal alleen maar interessanter worden: de stortkosten zullen de hoogte in gaan, de demonteerbaarheid van systemen zal beloond worden … Voor fabrikanten is het dus vandaag al interessant hierop in te spelen om er in de toekomst de vruchten van te plukken.”

“Circulair renoveren daarentegen staat vandaag nog helemaal in zijn kinderschoenen. Niet verwonderlijk. Veel oude daken zijn gedicht met 6 cm rotswol en twee lagen roofing erop gevlamlast (vaak zelfs nog zonder dampscherm). Door hun bevestigingsmethode zijn de volvlakkig gebrande bitumenlagen zodanig ‘versmolten’ met de rotswol, dat je dit onmogelijk kan scheiden. Idem met perliet trouwens, dat vroeger gebruikt werd als isolatie. Die oude ‘platen’ brokkelen volledig uit mekaar. Qua circulariteit kan je hier dan niets mee aanvangen. Slopen is dan de enige mogelijkheid. Wat je wel kan doen is de nieuwe opbouw circulair maken. En opnieuw: hoe meer dit wordt toegepast, hoe meer er in de toekomst kan worden gerecupereerd. Op dit moment is de prijs tussen een circulair opgebouwd dak en een dak dat hier niet aan voldoet nog (licht) in het voordeel van dat laatste. Maar wanneer de regelgeving circulariteit zal belonen en bouwafval zwaarder zal belasten – en die evolutie komt er sowieso – zal de balans snel kantelen. Bedoeling is dus dat we met zijn allen de circulaire attitude nu verder kweken. Promoten.”

“Verder kijken. Vooruit kijken. Dat lijkt het devies dus voor wie beschikt over een plat dak. Dan ligt voor het gebouw, de eigenaar, de gebruiker en onze sector een mooie toekomst in het verschiet.”