Wanneer ben je als aannemer effectief aansprakelijk? Voorbeelden uit de praktijk

Verplichtingen van de aannemer

De aannemer heeft een aantal wettelijke verplichtingen waaraan hij zich moet houden. Hij is er in de eerste plaats toe verplicht om het werk dat hij heeft aangenomen effectief uit te voeren. Hij dient datgene te doen waartoe hij zich verbonden heeft. Hij moet dit werk goed en tijdig uitvoeren is aansprakelijk voor wanprestaties.

Naast deze verplichtingen heeft de aannemer ook nog “kleinere” verplichtingen, welke echter in de praktijk niet minder belangrijk zijn. Zo bijvoorbeeld de voorzorgsplicht, de informatieplicht en de herstelplicht van de aannemer.

Deze verplichtingen houden in dat de aannemer een bepaald werk moet leveren aan de bouwheer en dat dit werk moet beantwoorden aan de eisen die deze bouwheer heeft vooropgesteld. Het werk zal dus moeten geleverd worden volgens de regels van goed vakmanschap en zonder enig gebrek.

De informatieplicht van de aannemer houdt concreet in dat hij, vóórdat het contract met de bouwheer wordt afgesloten, alle nodige en nuttige informatie die van belang kunnen zijn, vertelt aan zijn klant. Er moet namelijk kunnen gecontracteerd worden met kennis van zaken. Heeft de aannemer mankementen, vergissingen of andere onvolkomenheden vastgesteld, dan moet hij de klant hiervan vooraf op de hoogte brengen. Er wordt vanuit gegaan dat een vakkundige persoon deze mankementen kan vaststellen door zijn vakkennis.

Vóór en tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden, moet de aannemer evenzeer alle nodige maatregelen treffen om de werken zo goed mogelijk uit te voeren en dit in overeenstemming met het afgesloten contract en de regels van een goed vakmanschap.

De 10-jarige aansprakelijkheid

Aannemers zijn gedurende 10 jaar aansprakelijk voor het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de gebouwen die door hen werden opgericht en dit wegens een gebrek in de bouw of door de ongeschiktheid van de grond. Deze verantwoordelijkheid slaat op “ernstige gebreken” die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen. We denken hier bijvoorbeeld aan gebreken aan de muren, het dak, enz.

Deze tienjarige aansprakelijkheid is van toepassing op alle bouwwerken. Bovendien moeten de betrokken partijen verbonden zijn door een “aannemingsovereenkomst”. Deze tienjarige aansprakelijkheid is immers van contractuele aard. Verder moet het vastgestelde gebrek de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengen. Een loutere “aantasting” van de stabiliteit van het bouwwerk is al voldoende; het is dus niet noodzakelijk dat het gebouw op instorten staat.

Deze 10 jarige aansprakelijkheid is dus niet van toepassing op zichtbare gebreken, noch op lichte verborgen gebreken, noch op de materialen die tijdens het uitvoeren van de werken worden gebruikt.

Een laatste voorwaarde opdat de 10 jarige aansprakelijkheid toegepast kan worden is dat de bouwheer die zijn aannemer wil aanspreken, het bewijs moet leveren van een fout.

“Lichte zichtbare gebreken”: is de aannemer aansprakelijk?

Heeft men te maken met “lichte zichtbare gebreken” (bv een stopcontact of een kraan die scheef staan), dan kan men stellen dat deze gedekt zijn vanaf de aanvaarding van de bouwwerken (dit is dus eigenlijk bij de definitieve oplevering). Een dergelijk gebrek is zichtbaar (de klant/bouwheer kan dit gebrek zelf zien en vaststellen bij de oplevering) en valt onmiddellijk op. Eens dus de definitieve oplevering voorbij is, is de aannemer niet meer aansprakelijk voor deze zichtbare gebreken. Wat nu precies moet aanzien worden als een “licht zichtbaar gebrek”, zal door de rechter in de praktijk moeten beoordeeld worden.

“Lichte verborgen gebreken”: is de aannemer aansprakelijk?

Met dergelijke gebreken bedoelt men de gebreken welke niet onmiddellijk zichtbaar zijn en die ook pas later opduiken. Bovendien zijn deze gebreken niet zo ernstig en tasten ze ook niet de stabiliteit van het gebouw aan. De aannemer kan zich niet zomaar  ontdoen van zijn  aansprakelijkheid voor dergelijke “lichte verborgen gebreken”. Wel is het mogelijk dat hij in zijn algemene voorwaarden bijvoorbeeld een bepaalde tijdspanne opneemt tijdens dewelke hij voor deze gebreken aansprakelijk blijft.

Een paar voorbeelden uit de praktijk

In de praktijk ontstaat vaak onenigheid over waar de grens ligt tussen een ”licht zichtbaar gebrek” en een “ernstig zichtbaar gebrek”.

Welke gebreken zullen erg genoeg zijn om onder de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer te vallen? Het is aan de rechters om hierover in de praktijk te beslissen.

We geven een paar voorbeelden:

• Een kleine waterinsijpeling die aanleiding geeft tot een paar kleine vochtvlekken en die na verloop van negen jaar nergens tot enige verrotting heeft geleid, wordt door de rechter niet aanzien als een ernstig gebrek. Deze minieme waterinsijpeling staat de stabiliteit van het gebouw niet in de weg zodat dit schadegeval niet onder de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect valt.
• Een slechte waterdichting valt evenmin onder de toepassing van de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer, voor zover deze dichting noch de muren, noch de stabiliteit van het gebouw, noch de bezetting van de muren in het gedrang brengt.
• Op verschillende plaatsen in een pas gebouwd pand, stelt de eigenaar vast dat er stukken uit het beton loskomen. De eigenaar vindt dat dit onder de 10-jarige aansprakelijkheid van zijn aannemer valt. De rechter oordeelt dat de 10-jarige aansprakelijkheid enkel geldt indien door het gebrek de stabiliteit van het gebouw in het gedrang komt, nu of naar de toekomst toe. Kan door het gebrek het gebouw niet gebruikt worden voor het gebruik waartoe het bestemd is, dan is dit volgens de rechter nog geen gebrek dat de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengt.