Kleiner wonen staat niet automatisch voor goedkoper wonen

Prijsstijgingen alom

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing in België bedroeg in het eerste semester van 2023 259.500 euro, goed voor een toename met 3,3% tegenover het eerste semester van 2022. Voor een huis in open bebouwing betaalde de Belg 365.000 euro (een stijging met 2,5%). Appartementen kostten 237.000 euro, een stijging met 5,3% op jaarbasis. Ook bouwgrond werd in diezelfde periode duurder: 13% in Vlaanderen en 3,2% in Wallonië. Tegelijk is de kost van bouwen en verbouwen ook gestegen door de hogere materialenprijzen (gemiddeld met 35% sinds corona), de gestegen hypothecaire rente (die op 1 jaar van 1% naar 3,5% ging) en de loonindexatie van 10%.

Twee dominante factoren

Compacter gaan wonen zou dan een oplossing kunnen zijn om de woonkost beheersbaar te maken. Want minder oppervlakte betekent automatisch toch een lagere prijs? “Dat is in sommige gevallen zo, maar naast de oppervlakte spelen nog twee dominante factoren mee in de prijsvorming: locatie en afwerking. De prijs verschilt echt van gemeente tot gemeente, zelfs vaak van wijk tot wijk binnen dezelfde gemeente. Spelen daarbij ook zeker een rol: de nabijheid van openbaar vervoer, scholen, winkels, sportfaciliteiten en andere voorzieningen.”

Het omgekeerde geldt ook: een woning die dubbel zo groot is, is daarom niet dubbel zo duur. De kwaliteit en de afwerking van de woning spelen een belangrijke rol. Het spreekt voor zich dat een kleine bestaande woning, gerenoveerd, in perfecte staat en met een zeer goede EPB, gemakkelijker duurder zal uitvallen dan een grotere woning in slechte staat die een energievreter is.

Wanneer twee woningen dezelfde karakteristieken hebben, zal de prijs van een kleinere woning lager zijn

Big Man Tiny Homes - Wanneer twee woningen dezelfde karakteristieken hebben, zal de prijs van een kleinere woning lager zijn

Voorschriften bijsturen

“Wanneer twee woningen dezelfde karakteristieken hebben (zelfde ligging, zelfde ouderdom, zelfde EPB,…), dan is het inderdaad zo dat de prijs van een woning lager zal zijn indien de oppervlakte ervan kleiner is. Als die kleinere woning echter beter gelegen is of betere energieprestaties kan voorleggen, is dat niet meer noodzakelijk waar. Maar een betere ligging of een beter EPB is ook een goede keuze voor het gezinsbudget, net als kleiner wonen.”

De bouwfederatie stelt vast dat de verhouding tussen kleinere en grotere woningen in nieuwe projecten niet noodzakelijk afgestemd is op de huidige vraagstructuur en het aandeel van de singles en éénoudergezinnen dat nu veel hoger ligt dan de voorbije decennia. Bepaalde gemeentelijke bouwvoorschriften dateren nog van de tijd toen de nood aan woningen met meerdere slaapkamers hoger was. Dat is vandaag niet logisch meer. Dergelijke voorschriften zouden bijgestuurd moeten worden.