Nieuwe watertoets én informatieplicht voor overstromingsgevoelig vastgoed

Via de watertoets beoordeelt de overheid de impact van een project op het watersysteem. Het instrument geeft ook inzicht hoe significante schade kan worden voorkomen, beperkt of gecompenseerd. Het resultaat van de watertoets wordt als een waterparagraaf opgenomen in de vergunning van het gebouw. Soms moet de vergunningverlenende overheid bijkomend advies vragen. Wanneer en aan welke instantie zij dit moet vragen, wordt bepaald in het Watertoetsbesluit en de kaart van overstromingsgevoelige gebieden.

Informatieplicht

Gegevens over de overstromingsgevoeligheid moeten opgenomen worden in verkoopakten en in publiciteit rond de verkoop van onroerend goed. Zo is de koper volledig op de hoogte van de gevolgen van overstromingen voor zijn of haar woning.

Wil je bouwen in overstromingsgevoelig gebied? Dan kan de vergunningverlenende overheid dit verbieden of aan zeer strikte voorwaarden onderwerpen. Ook moet je rekening houden met een significante extra kost in overstromingsgevoelig gebied, zowel voor nieuwbouw als voor renovatie.

Nieuwe kaarten veel fijnmaziger

De nieuwe kaarten zijn meer up-to-date en houden rekening met de recentste inzichten rond de simulatie van overstromingen. Daardoor zijn ze veel fijnmaziger. Sommige percelen en gebouwen die voorheen in overstromingsgevoelig gebied lagen, zijn dat nu niet meer en omgekeerd. De nieuwe kaarten geven ook nuttige bijkomende info. Consulteer ze dus zeker voor elke vergunningsaanvraag.

Overstromingsscore A tot D

De watertoetskaart met de aanduiding van de mogelijk overstromingsgevoelige gebieden en de effectief overstromingsgevoelige gebieden verdwijnt. In de plaats komt een eenvoudiger systeem met scores van A tot D, die ook al in andere domeinen voorkomen. Verkopers en verhuurders van vastgoed zullen de scores moeten bekendmaken.

Afzonderlijke score voor gebouw en perceel

De vorige watertoetskaart kleurde de overstromingsgevoeligheid in voor het gebouw én het bijhorend perceel in zijn geheel. Voortaan gebeurt dit genuanceerder. Gebouw en perceel krijgen elk een aparte overstromingsscore. Zo is het duidelijk of overstromingen zich enkel beperken tot een deel van het (lager gelegen) perceel of ook de gebouwen bedreigen.

Architecten krijgen niet alleen meer info over het gebouw en het perceel, maar ook over de toegekende score. Zo weet je meteen wat de bron van de overstroming is:

• Pluviale overstromingen: door intense neerslag zoals tijdens zeer zwaar onweer of wolkbreuken
• Fluviale overstromingen: grote rivieroverstromingen
• Kustoverstromingen: overstromingen als gevolg van storm op zee

Je kan zo beter inschatten wat de oorzaak van het overstromingsrisico is en in welke mate een gebouw of perceel kans heeft op overstromingsschade. Ook kan je hieruit de te nemen maatregelen bepalen.

Overkoepelende watertoetskaart gesplitst in drie afzonderlijke

De vorige watertoetskaart was samengesteld op basis van veel verschillende informatiebronnen. Hierdoor was het niet altijd in één oogopslag duidelijk waarom een bepaalde locatie al dan niet is ingetekend. Nu worden de drie verschillende overstromingsbronnen (fluviaal, pluviaal, kust) elk apart op kaart weergegeven. Die drie kaarten zullen ook steeds gebaseerd zijn op de meest recente modelberekeningen.

Bovendien kan je verschillende interessante details opvragen zoals de waterdiepte - zo bepaal je makkelijker de maatregelen die nodig zijn om een overstromingsresistent project te ontwerpen – of de indeling in huidig klimaat en toekomstig klimaat. Bij nieuwbouw hou je best nu al rekening met het toekomstige klimaat, zo vermijd je negatieve adviezen nadien.

Advieskaart

Tot nu toe was er soms verwarring of je voor een project wel of niet bijkomend advies moest vragen. Om dit te vermijden, geeft een nieuwe advieskaart per perceel duidelijk aan of er een adviesverplichting is en aan welke waterloopbeheerder(s) je een advies moet vragen. Dat maakt het eenvoudiger om een vooroverleg in te plannen.

Let wel: de aangepaste kaarten en het daarop gebaseerde advies houden geen voorafname in op de vergunbaarheid van een project. De kaarten zijn ondersteunend en informatief. De finale beslissing over de watertoets ligt nog steeds bij de vergunningverlenende overheid. Maar als een lokale overheid een vergunning verleent in overstromingsgevoelig gebied, wordt de kans wel groter dat de Vlaamse overheid in beroep gaat.

De nieuwe watertoets en informatieplicht gingen in op 1 januari 2023. De nieuwe scores en kaarten zijn sindsdien beschikbaar via:

• het watertoetsinstrument op www.watertoets.be
• het geoloket watertoets op www.waterinfo.be, dat alle kaarten ontsluit
• de woningpas op woningpas.vlaanderen.be, waar je de scores voor jouw gebouw en perceel zal kunnen raadplegen

Minstens elke zes jaar zullen de kaarten geactualiseerd worden. Het CIW geeft hierbij advies.

Bron: Ir.-arch. Silvia De Nolf, adviseur studiedienst NAV