AG Real Estate maakte van DBFM Scholen van Morgen een self learning company

AG Real Estate en BNP Paribas Fortis aan private zijde en AGION en het Vlaamse Gewest aan publieke kant richtten als aandeelhouders DBFM Scholen van Morgen NV op, een PPS-constructie die wegens het grote gebrek aan middelen voor scholenbouw in 2006 per decreet werd vastgelegd. Hierbij worden 182 scholen gebouwd volgens de DBFM-formule waarbij DBFM Scholen van Morgen instaat voor het ontwerp (Design), de bouw (Build), de financiering (Finance) en het dertigjarige onderhoud (Maintain). Aan de 165 projecten in gesloten portefeuille (200 schoolgebouwen, waarvan 90% nieuwbouw en 10% renovaties) werden er immers 17 toegevoegd toen in juli 2016 door de btw-verlaging op scholenbouw (van 21 naar 6%) € 160 miljoen vrijkwam voor extra projecten in hetzelfde DBFM-programma. Afgevaardigd bouwheer AG Real Estate organiseerde het volledige ontwerpproces, de bouw, het dertigjarige onderhoud en de communicatie van A tot Z. Team Vlaams Bouwmeester hielp bij de keuze van de ontwerpen en adviseerde bij de uitwerking ervan.

“Onze portfolio bestrijkt 710.000 m². 164 scholen zijn opgeleverd en in gebruik, goed voor meer dan 600.000 m² voor 133.000 leerlingen. 17 zijn in de bouwfase, waarvan er twee dit jaar en 13 vóór eind 2021 worden opgeleverd. Het laatste project is in de aanbestedingsfase. Aan Scholen van Morgen werken een zeventigtal architecten mee en meer dan twintig klasse 8-aannemers, die zich in 13 tijdelijke handelsvennootschappen (thv) hebben verenigd. Een team van twaalf mensen aangestuurd door ir. arch. Kristien Achten, Manager Maintenance PPS Scholen van Morgen bij AG Real Estate, heeft contact met de aannemers onderhoud en de schoolbesturen”, weet Philippe Monserez, Chief Design & Build Officer van AG Real Estate en programmadirecteur van Scholen van Morgen. Hij telde ooit 126 bouwwerven tegelijk in uitvoering, waar op één piekdag 2.800 bouwvakkers rondliepen. Scholen van Morgen betaalde € 70 tot 80 miljoen aan meer dan 1 miljoen werkuren voor architecten.

Van 2015 tot 2017 was er elke dag wel iets te beleven. Ooit waren 126 bouwwerven tegelijk in uitvoering, waar op één piekdag 2.800 bouwvakkers aan de slag waren

“Toen dit netoverschrijdende inhaalprogramma omstreeks 2008 werd opgezet, bepaalden de bankiers op basis van financiële criteria welke aannemers mochten meedoen. Zo werden 13 consortia geselecteerd. Tien consortia namen systematisch deel aan de aanbestedingen, waarbij de laagste prijs voor de bouw en het dertigjarige onderhoud (geïndexeerd) doorslaggevend was. Bij de keuze van de architecten werden een aantal parameters gevolgd: op de ene as de grootte van de school (klein, middelgroot, groot) en op de andere een onderverdeling in binnenstedelijke, renovatie- en/of duurzame projecten. Zo werden 3 x 3 = 9 vakjes gevormd. De architecten moesten motiveren waarom ze in welk(e) vakje(s) thuishoorden. Vervolgens werden een aantal van hen gepreselecteerd in twee fasen om mee te dingen naar het ontwerp van een bundel van drie tot vijf gelijkaardige projecten. De uiteindelijk vijf geselecteerde architecten mochten in een competitie één gunningsproject uitwerken; de andere projecten heetten vervolgprojecten. Hun dossiers werden voorgesteld en geëvalueerd in aanwezigheid van het schoolbestuur, Team Vlaams Bouwmeester, AGION, de lokale stedenbouwkundige dienst, een vertegenwoordiger van de koepel en een externe onafhankelijke expert die de materie genegen was zoals een professor Urbanisme. Daarna besliste de jury unaniem welke architect de bundel toegewezen kreeg met projecten die om de twee tot drie maanden startten”, legt Philippe Monserez uit.

Transversaliteit

Door de vele projecten bijna tegelijk in een identieke fase leidde dit tot zeer veel transversaliteit en zo ontstond een self learning company. Een architect die zes scholen mocht ontwerpen zat na de tweede of derde school in de materie en in het ritme. “Toen we twintig voorstudies gedaan hadden, bekeken we wat goed en slecht was en hoe we beter konden doen. Er is dus een groot verschil tussen Scholen van Morgen en de procedure van de zowat 35 projectspecifieke DBFM-projecten in tien clusters die door de vorige regering is uitgedokterd; bij die aanpak verloopt alles traag en zijn er geen mogelijkheden tot synergieën. Er zit geen consistentie en geen continuïteit meer in dit systeem”, betreurt de programmadirecteur van DBFM Scholen van Morgen.

Voor Scholen van Morgen was € 1,5 miljard voorzien. “Hierdoor kon ik ook een communicatiecel van 2,5 medewerkers uitbouwen: iemand die instond voor de stakeholderscommunicatie op programmaniveau en een meer projectgedreven medewerker. Vooraleer een vergunning in te dienen maakten we immers een gedetailleerde presentatie voor de buurt die we lieten geven door de schooldirecteur. Zo konden we capteren wat ter plaatse leefde en onze dossiers nog aanpassen. Slechts zeven van de 182 projecten hebben tot bezwaren geleid”, glundert Philippe Monserez.

Scholen van Morgen betaalde € 70 tot 80 miljoen aan meer dan 1 miljoen werkuren voor architecten

Gestructureerde minder werfhinder-communicatie vooraf, eerstesteenleggingen, meibomen en openingen boden hartverwarmende momenten. “Op Flickr tonen we dat er 101 manieren zijn om een eerste steen te leggen. Zo werd eens een piloot van de 24 uur van Zolder opgevoerd, in de  vrije basisschool voor buitengewoon kleuter- en lager onderwijs BuBaO Sint-Lievenspoort in Gent (Broeders van Liefde) speelde een leraar gitaar in een wei en in Paal lieten twee leerkrachten verbonden aan Studio 100 200 kleuters een Bob de Bouwer-dansje uitvoeren. Bij elke eerstesteenlegging stuurde ik een fotograaf en kreeg de school van ons een fotoboek in handen en alle foto’s op onze website. We lieten tevens webcams plaatsen op de bouwwerven met automatische time laps zodat we ze konden monitoren en als documentatie of promotie op Facebook en Twitter gebruiken. Van 2015 tot 2017 was er elke dag wel iets te beleven”, haalt de programmadirecteur mooie herinneringen op.

De afspraak was dat de te bouwen 625.000 m² zou worden verdeeld over de koepels, waarbij het provinciale (POV) en het stedelijke en gemeentelijke onderwijs (OVSG) samen 15% kregen, het GO! eveneens 15% en het vrij onderwijs 70%. “Elke koepel maakte binnen zijn actiedomein een prioriteitenlijst. Wanneer een school afhaakte, mocht een volgende school inschuiven. Met de € 160 miljoen die door de btw-verlaging op scholenbouw vrijkwam, konden we nog 85.000 m² bijbouwen. 16 van de 17 scholen in de bouwfase zijn toegevoegde projecten”, signaleert Philippe Monserez.

Een mooi nieuwbouwproject vindt hij zelf Campus Beringen met de fusie van vijf katholieke scholen (27.000 m², elf gebouwen). Deze brede school, het grootste project, vormt een open campus waarbij iedereen door dezelfde deur binnenkomt. De campus is toegankelijk voor de plaatselijke inwoners en de sporthal wordt ook buiten de schooluren gebruikt dankzij de goede verstandhouding met de gemeente. Een echt renovatiepareltje noemt hij BuBaO Sint-Lievenspoort in Gent, waar men eerst een klooster uit 1877 wilde afbreken, maar uiteindelijk koos voor een renovatie met een kleine extensie. In Merksem huist het Groenendaalcollege in het gerestaureerde Kasteel van Groenendaal.

De eerste oplevering vond plaats op 30 juni 2014 in de technische school GTIL met een sporthal en een passiefschool in Londerzeel. Ze werd op 1 september 2014 officieel geopend in aanwezigheid van toenmalig Vlaams minister van Onderwijs Hilde Crevits. “Minister Crevits heeft liefst 150 eerste stenen gelegd en lintjes doorgeknipt. In honderd uur deden we zo eens tien officiële openingen. De honderdste oplevering vond in december 2016 plaats in vrije basisschool De Horizon in Zwevezele, waar in een bestaande school een als een cocon ontworpen kleuterblok werd geplaatst. Acht van de 22 passiefscholen in het programma van de Vlaamse overheid werden gebouwd in de context van Scholen van Morgen. Een school in Mortsel geïntegreerd in een park met glijbanen verscheen zelfs met fraaie foto’s op een Chinese architectuurwebsite. Nu bouwen we het VTI in Brugge (18.000 m²), we zijn gestart met een technische school op Blue Gate in Antwerpen (10.000 m²) en we wachten op een vergunning voor het Hasp-O Centrum Sint-Truiden (18.000 m²)”, poneert Philippe Monserez.

Bij het ontwerp van een school spelen het pedagogische programma, de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de architect op zich met zijn visie een rol. Daardoor ontstaat iets unieks op elke site. “De OPS’en (outputspecificaties) voor Scholen van Morgen waren ambitieus. We moeten ook voldoen aan een duurzaamheidsmeter. Intussen werd de wetgeving op het vlak van akoestiek, energieconsumptie, toegankelijkheid, … steeds strenger. De scholen in Herentals en Brugge (VTI) halen hun energievoorziening grotendeels uit geothermie en het aantal m² zonnepanelen is enorm. We besteden aandacht aan de levenscyclus en monitoren permanent het energieverbruik waarbij we alle scholen kunnen vergelijken op het vlak van consumptie per m². Sommige Scholen van Morgen, zoals het VTI Brugge en De Horizon Koolskamp, sleepten ook al een Arch School Award van Edubuild in de wacht”, meldt de programmadirecteur van DBFM Scholen van Morgen trots.

Zagreb

“Toen ik bij het AGION UK (EFA; Education Funding Agency) ons systeem uitlegde, noemden ze Scholen van Morgen “a shining example of mass customization”: je hebt voldoende volume om het als een industrieel proces te aan te pakken, maar elk proces is supergeïndividualiseerd. Ik had een team dat een quality assurance van een aantal parameters (toegankelijkheid, maintainability, duurzaamheid, speciale technieken,  nutsvoorzieningen, …) uitvoerde vóór we een volgende stap zetten. De stad Zagreb contacteerde me onlangs omdat ze er al anderhalf jaar tevergeefs een gelijkaardige operatie trachtten op te zetten en er loopt een gelijkaardig project in Wales waarvoor zelfs de Europese Investeringsbank (EIB) naar hier is gekomen. Kortom, onze aanpak is uniek op Europees niveau en we worden er tot in het buitenland voor gewaardeerd. Waarom mogen we dan niet doorgaan?”, vraagt Philippe Monserez zich af.

Toen Scholen van Morgen startte, zag Lieven Verkest, coördinerend directeur van de scholengemeenschap Driespan, een kans om sneller aan de slag te kunnen met nieuwbouw. “Alleen waren er vele vragen bij de lancering. Zo zou de kostprijs veel hoger oplopen dan bij de reguliere formules, maar het (eigenaars)onderhoud zou voor dertig jaar worden gegarandeerd. Het leek alsof de tijdswinst om te kunnen bouwen zou overruled worden door onzekerheid en afhankelijkheid. In september 2010 werden we uitgenodigd door DBFM Scholen van Morgen om het voorcontract te tekenen en enige tijd later werd een medewerker afgevaardigd om ons te begeleiden in een lang proces. Samen schreven we projectdefinities uit om die daarna door vijf architectenbureaus te laten vertalen in een voorontwerp. Kwalitatieve eigentijdse gebouwen werden gepresenteerd met grote glaspartijen, volwaardige isolatie, voldoende ventilatie en een goede akoestiek. Als volwaardig lid van de jury konden we ons uitverkoren architectenbureau selecteren”, looft hij.

Na heel wat overlegmomenten om tot het juiste ontwerp te komen werd openbaar aanbesteed. Samen met de architecten werd het volledige dossier door Scholen van Morgen in de markt gezet. “De school kon alles goed meevolgen, maar het vele werk lag bij Scholen van Morgen. We werden systematisch betrokken bij de werfvergaderingen, zodat het gebouw zich optrok volgens onze noden. De medewerker van Scholen van Morgen zorgde ervoor dat het architectenbureau en het bouwbedrijf het dossier correct uitvoerden. Bij een dispuut trachtte Scholen van Morgen altijd tot een correcte oplossing te komen. Bovendien werd de strakke timing in de bouwfase perfect gevolgd en gecontroleerd. Wat Scholen van Morgen wist te realiseren, was nieuw voor het basisonderwijs. Diens contracten en financiële berekeningen werden heel overzichtelijk en transparant gepresenteerd, zodat de betaling vol vertrouwen kon en kan geschieden. Na de oplevering startte het onderhoud, dat met een vertegenwoordiger van Scholen van Morgen wordt besproken en door het bouwbedrijf op geregelde tijdstippen uitgevoerd. Voor ons is Scholen van Morgen een machine die in relatief korte tijd op een haalbare wijze vier nieuwe scholen heeft gerealiseerd. Het nam heel wat werk weg van de directeur basisonderwijs en de inrichtende macht”, prijst Lieven Verkest.

Ook architect Jos Leyssens, die elf Scholen van Morgen mocht ontwerpen, blikt met heimwee terug op die boeiende en constructieve periode. “Mijn kantoor Licence to Build Architects-Engineers is ook geselecteerd voor verschillende projectspecifieke DBFM-clusters. We zijn erg blij met deze erkenning, maar merkten ook dat daar veel meer werk van ons wordt verwacht in de gunningsfase. Het tijdsbestedings- en kostenrisico is een veelvoud van het risico bij Scholen van Morgen. De financieel veel sterkere aannemers zullen dit risico moeten helpen dragen, maar welke kantoren kunnen dergelijke financiële risico’s nemen en wat zal de bereidheid zijn (en blijven) van de aannemers om daar een substantieel deel van te dragen? Tevens heb ik vragen bij de verenigbaarheid en haalbaarheid van hun zware pre-investeringen met en bij het werk van architecten, zeker gekoppeld aan de wetgeving over de onafhankelijkheid van de bouwactoren. Een grondig debat en aangepaste wetgeving dringt zich op, tenzij men teruggaat naar het ‘Scholen van Morgen’-verhaal”, oordeelt hij.